欽州市城鎮老舊小區改造工作實施方案

　　為貫徹落實中央、自治區、市關于加快推進城鎮老舊小區改造工作部署，加快推進我市城鎮老舊小區改造，改善居民居住環境，提升城市形象，根據《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發全面推進廣西城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》（桂政辦發〔2020〕86號）等精神，結合實際，制定本方案。

　　一、工作目標

　　2021年，全市改造城鎮老舊小區項目102個，涉及居民6902戶。其中自貿區欽州港片區1個小區、涉及居民555戶，靈山縣36個小區、涉及居民1533戶，浦北縣13個小區、涉及居民446戶，欽南區43個小區、涉及居民3320戶，欽北區9個小區、涉及居民1048戶。所有項目必須于6月30日前全部開工，12月31日前竣工。到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。到2025年，力爭基本完成2000年底前建成的以及部分2001年以后建成的城鎮老舊小區改造，涉及居民約15000戶。

　　二、主要任務

　?。ㄒ唬┱{查摸底建立項目儲備庫，編制專項改造規劃。

　　按照屬地原則，對2005年前建成的所有住宅小區進行全面調查摸底，摸清城鎮老舊小區數量及相應的戶數、建筑面積、產權性質、建成時間等情況，建立城鎮老舊小區數據庫和改造項目儲備庫。在國土空間規劃的指導和約束下，編制城鎮老舊小區改造專項規劃，并報送自治區住房城鄉建設廳備案。

　?。ǘ┟鞔_改造內容，把握改造標準。

　　城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，2001年以后建成且符合改造條件的城鎮老舊小區，可按年度改造任務一定比例納入改造范圍。

　　1.基礎類。著力推進市政配套基礎設施改造以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造市政配套基礎設施包括改造小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。

　　2.完善類。推進環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

　　3.提升類。立足小區及周邊實際條件，著力推進公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

　?。ㄈ┙⒔∪七M機制。

　　1. 加強組織領導。將城鎮老舊小區改造工作納入城市品質提升行動，成立欽州市城鎮老舊小區改造工作領導小組（詳見附件），負責統籌全市城鎮老舊小區改造工作。各縣區也要建立相應機制，強化工作責任，全力推進實施。

　　2. 優化審批流程。對于不涉及土地權屬變化、不改變用地性質、對環境影響小的項目，無需辦理用地、環評等手續。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制，可不進行施工圖審查。對已納入國家和自治區年度改造計劃的政府投資類城鎮老舊小區改造項目，由項目單位直接編制改造方案（代替項目建議書和可行性研究報告）報同級發展改革部門審批，改造方案應達到可行性研究報告編制深度。發展改革部門批復的改造方案，可作為后續審批依據。改造方案批復總投資400萬元以下（不含400萬元）的項目，不再審批初步設計。城鎮老舊小區既有住宅加裝電梯納入改造方案的，與改造方案同步審批。

　　3. 建立不動產登記“綠色通道”。建立專人專窗機制，負責城鎮老舊小區改造項目辦證工作。對于權屬清晰、材料齊全的，要求在1個工作日內辦結。對于已有可利用或通過信息共享可獲取測繪資料的，不再重復測繪。對于增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極辦理。

　　4. 建立存量資源整合利用機制。有效利用城鎮老舊小區及周邊區域更新和存量住房進行改造提升，加強空間使用效率，建立空間共建共享機制。通過拆除違法建設、清理私搭亂放區域等方式騰空土地，優先用于配套設施、服務設施建設或改善小區及周邊環境。在不違反規劃且尊重居民意愿的前提下，可利用空地、荒地、閑置地、待改造用地及綠地等，新建或改建停車場（庫）、新能源汽車及電動自行車充電設施等各類配套服務設施和體育健身活動場所，有條件的可建設立體停車庫。改造利用閑置廠房、社區用房等建筑且符合本方案基礎類、完善類、提升類改造內容范圍的公共服務設施，可在5年內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續，期滿后按有關規定執行。

　　5. 堅持黨建引領、居民自治，建立長效管理機制。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調居委會、業委會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，打造共謀、共建、共管、共評、共享的社會治理格局。通過將城鎮老舊小區整體或者分片區打包的方式，委托社會管理機構，引導和組織居民通過自薦、推薦等方式，推選出具有一定工作時間和組織能力、熱心公益事業、責任心強、公正廉潔的居民代表，成立居民自治組織“居民議事會”，在鎮人民政府（街道辦事處）、居委會的指導下，開展居民議事協商和自治管理，征集并統一居民改造意見，協調改造的矛盾糾紛，收繳小區維護資金，開展后續管理。

　　三、工作分工

　　市委組織部：負責指導城鎮老舊小區基層黨組織建設，發揮黨組織對各類組織和各項工作全面領導作用。加強檢查指導，把小區黨建工作納入基層“兩隨機”調研指導內容，納入各級領導班子和領導干部政績考核指標體系，納入縣區、鎮（街道）、社區黨組織書記抓基層黨建工作述職評議考核內容。

　　市委宣傳部：負責協調媒體做好城鎮老舊小區改造宣傳報道，做好網絡輿情研判引導。

　　市督查考評辦：負責對城鎮老舊小區改造工作開展督查、考評。

　　市住房城鄉建設局：負責領導小組辦公室的日常事務，具體負責組織協調、計劃編制、技術指導、質量監管、督促推進、通報考核等；組織編制城鎮老舊小區改造專項規劃；牽頭做好全市城鎮老舊小區改造項目年度計劃申報，擬訂城鎮老舊小區改造行動計劃，爭取上級補助資金等。

　　市發展改革委：做好城鎮老舊小區改造項目審批；參與年度改造計劃編制，積極爭取上級補助資金，指導各縣區創新方式，拓寬籌資渠道；指導推進電動車、新能源充電設施建設。

　　市工業和信息化局：加強對城鎮老舊小區改造通信管線遷改工作的指導，督促通信管線單位落實管線遷改。

　　市公安局：加強對城鎮老舊小區改造治安等方面的技術指導和協調服務。

　　市民政局：指導做好基層社區治理和服務、養老服務等。

　　市財政局：參與年度改造計劃編制，負責市直老舊小區改造項目的工程預算審核和資金籌措，積極爭取上級補助資金，做好市直項目資金的撥付和監管。

　　市自然資源局：參與城鎮老舊小區改造規劃編制，負責做好國土空間相關規劃和不動產登記服務。

　　市城管執法局：推進城鎮老舊小區違法建設拆除，指導推進小區園林綠化、環境衛生管理等工作；督促有關單位做好供水、供氣、排水等改造。

　　市消防救援支隊：指導城鎮老舊小區按標準做好消防車道標識劃線，并配備相應消防設施、器材。

　　各縣區人民政府、自貿區欽州港片區有關部門：落實城鎮老舊小區改造工作主體責任，負責組織實施改造工作，建立政府主要負責同志親自抓、分管領導具體抓、相關職能部門各負其責、鎮（街道）實施、社區協同、居民參與的工作機制。組織協調鎮（街道）、社區推動“居民議事會”的建立，指導“居民議事會”開展前期民意調查，協調改造各類矛盾糾紛，完善后期管理工作；開展業務培訓，做好政策宣傳及發動工作；推進黨組織建設和業委會成立，建立健全長效管理機制；牽頭組織拆除小區違法建筑。

　　市信訪局、市文化廣電體育旅游局、市衛生健康委、市審計局、市市場監管局等單位根據自身職責，配合做好城鎮老舊小區改造相關專項工作。

　　供電、供水、燃氣、電信、移動、聯通、有線電視、郵政等企業：做好水、電、氣、通信、郵政設施（快遞投遞）等改造。

　　四、保障措施

　?。ㄒ唬┘哟筚Y金籌措力度。

　　1. 按照“誰受益、誰出資”原則，探索建立居民和管線單位合理共擔改造資金機制。通過居民按比例出資、政府適當補助、管線單位和原產權單位參與和支持等方式，多渠道籌措改造資金。探索建立居民、管線單位、政府對不同改造內容、按一定比例承擔出資責任的機制，原則上企業和居民出資比例不宜低于項目總投資的20%。居民可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、個人提取住房公積金、捐資捐物、投工投勞等多種方式參與改造。自貿區欽州港片區、各縣區通過明確相關設施設備產權關系，積極引導管線單位或專營企業對供水、供電、供氣、通信等專業經營設施設備實施改造提升。對產權屬于管線單位的，由其負責出資改造；產權不屬于管線單位的，通過“以獎代補”等方式支持改造，改造后符合相關技術標準的專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理。

　　2. 加大政府支持力度。各級政府結合本級財力情況，通過預算安排、創新籌資渠道等方式，落實出資義務，地方財政配套資金可用于居民意愿調查等項目前期工作，以及小區內的房屋公共區域和配套設施改造。將城鎮老舊小區改造納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。探索街區、片區等連片改造，將符合條件的老舊小區內部及與小區直接相關的公共服務設施和市政配套基礎設施納入地方政府專項債券支持范圍。統籌住宅專項維修資金、住房公積金等涉及住宅小區的各類專項資金用于城鎮老舊小區改造工作，重點解決住宅小區公共部位、公共設施設備的維修、更新和改造。

　　3. 吸引社會資金。產權歸當地政府所有的公房，當地財政應出資參與改造；產權歸單位所有的公房，鼓勵有條件的企事業單位出資參與改造。對預期收益能完全覆蓋成本的項目，積極探索通過政府和社會資本合作（PPP）模式，鼓勵社會資本參與改造。合理利用小區或周邊的零星土地、公有閑置房屋等資源，通過購置、租賃、置換、新建等方式，提供經營場所，吸引市場主體提供養老、托育、助餐、家政保潔、便利店等公共服務和社會服務。

　　4. 持續提升金融服務力度和質效。鼓勵金融機構緊密結合改造項目特點，推進業務創新、流程創新，積極開發適宜金融產品。對于大片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式生成的改造項目，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持；對于小區內自求平衡模式的改造項目以及其他模式的改造項目，金融機構可以相關經營性設施未來產生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。

　　5. 落實稅費減免政策。根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）規定，專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

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　　充分利用各類媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和改造成效，充分發揮街道辦事處的屬地管理職能，廣泛發動群眾參與，強化居民的主人翁意識，營造良好的輿論氛圍。

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　　建立城鎮老舊小區改造督辦機制，以人民群眾滿意度、改造質量、改造時限和財政資金使用效率為督辦標準，定期檢查督辦改造工作。對組織領導有力、政策措施到位、群眾滿意度高、改造目標任務完成好的縣區、部門給予通報表揚，對改造項目資金不落實、政策措施不到位、改造進度緩慢的，進行通報批評，按規定約談問責。

　　附件：欽州市城鎮老舊小區改造工作領導小組成員名單

    文件：《關于印發欽州市城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》